摘要：兩帶：即以高爾夫、滑雪、馬術俱樂部、水上運動、山地自行車等構成的運動景觀帶，以溫泉、海水浴場、SPA、濕地公園等構成的生態休閑帶；開發時序設計與商業模式整合思拉堡小鎮旅游開發項目，是旅游項目和地產項目聚集的綜合體，它遵循邊開發旅游項目邊建設地產的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發地產，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業地產、臨水公寓；...
思拉堡溫泉位于遼寧營口市蓋州雙臺子鎮思拉堡村，交通區位優勢明顯，山體曲線優美，擁有豐富的地熱、森林、農業等資源。根據《營口市旅游發展總體規劃》，項目地被定位為溫泉商務花園，屬于五大分區中的“西部濱海溫泉旅游區”。思拉堡溫泉的開發成為了實現全市旅游發展目標的重要組成部分，受到了地方政府的高度重視和支持。在這一背景下，蓋州市思拉堡溫泉小鎮開發有限公司委托綠維文旅對項目地進行了策劃、規劃和設計。
圖16-12-1 思拉堡溫泉設計鳥瞰圖
一、項目難點
作為一個新開發的溫泉項目，如何跳出溫泉市場的行業壁壘，在高強度競爭的紅海領域塑造自己的獨特性和優勢，形成與競爭者的產品差異？如何充分利用復雜地形，打造溫泉景觀的層次性？在自身設施相對落后的城郊農村，如何利用溫泉旅游開發，帶動區域綜合發展？這些都是本案亟待解決的難點和重點
二、核心思路
面對激烈的區域競爭及溫泉綜合化升級發展趨勢，綠維跳出“就溫泉做溫泉”的局限，瞄準當地市場空缺，利用“溫泉+X”的開發模式，打“溫泉小鎮”的綜合概念，將思拉堡打造成為一個包含觀光游憩、養生休閑、運動娛樂、商務會議和度假地產五類旅游產品的綜合性項目。通過與農業、休閑運動產業、商業地產等聯動開發，通過度假地產產品有力補充度假小鎮的功能，將其作為項目的前期贏利點，進而以溫泉為吸引核，以高爾夫為引擎，積聚人氣，以地產為盈利核，實現長線回報。
策劃上，提出“利用資源，創新產品”的總開發路線和“瞄準市場，做足休閑；產業聯動，三氣合一”的開發策略。引入景區化打造理念，按照4A甚至5A級景區的標準來完善整個溫泉小鎮的各項建設和服務，提升項目的整體品質。并結合地域資源及客群對休閑度假產品的需求、態度等因素，將項目整體風格定義為具有浪漫風情的地中海風格，將項目主題定位為“山海一泉·度假小鎮”，以獨特的產品形式伴隨中高端度假市場的發展而出現，從主導功能上對思拉堡這樣一個度假與地產相結合的區域性綜合型度假目的地進行了定位，從而打造差異化旅游吸引力。并形成以溫泉資源為核心的四類創新旅游產品體系。詳見圖16-12-2。
圖16-12-1 思拉堡溫泉項目的產品體系
規劃上，秉承“保護自然、因地制宜”的規劃思想，將項目總體布局確定為“一心、兩帶、三區”的格局，實現經濟效益、社會效益、環境景觀效益的完美結合。
一心：即以溫泉為核心的生態綠心；
兩帶：即以高爾夫、滑雪、馬術俱樂部、水上運動、山地自行車等構成的運動景觀帶，以溫泉、海水浴場、SPA、濕地公園等構成的生態休閑帶；
三區：即集溫泉養生、休閑、療養、運動、居住于一體的溫泉小鎮，會議、休閑、娛樂、商業、地產等功能集合的奧大·淺水灣，景區第一人居區林泉溪谷。
設計上，將溫泉區定位為“福溪洞天·琴海八泉”，立足復雜的山形地貌特征，緊抓地中海主題，將主題化、情境化景觀與“山海八泉”相配合，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉的游憩體驗和泡池的創新設計。
圖16-12-2 思拉堡溫泉項目的設計思路
三、總體布局
根據項目主題定位，以及對項目所處渤海灣地理背景和項目用地條件的深入分析，空間布局將形成以“水”為核心放射分布的主要空間表現形態。
根據項目地塊資源的價值、目標市場定位、功能定位和發展戰略，總體布局可確定為“一心、兩帶、三區”的格局。
功能布局及發展思路
四、商業模式
1. 地產是轉換旅游潛在價值的高效手段
“旅游 + 地產”的效應即是旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產反哺旅游的良性循環效應，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”，這種獨特的循環經濟模式，不僅解決了大量人員的就業問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展。
2. 開發時序設計與商業模式整合
思拉堡小鎮旅游開發項目，是旅游項目和地產項目聚集的綜合體，它遵循邊開發旅游項目邊建設地產的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發地產，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業地產、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發酒莊及養生類別墅地產、SPA 會所，最后在整個區塊炒熱的時機，在景區南端推出景觀較差但距城區較近的小高層生態居住社區。從而形成了具有思拉堡小鎮特色的旅游與地產開發的五個臺階，十年計劃。
l 階梯一（兩年）：溫泉游樂、景觀營造；高端運動、引爆市場。
l 階梯二（兩年）：商務推進，休閑配置；周邊地產，順次開發。
l 階梯三（兩年）：高爾夫、馬術、滑雪、高端運動再炒地產。
l 階梯四（兩年）：水景、商業街結合，完善配套，提高居住環境。
l 階梯五（兩年）：節慶推動，品牌營銷，促使旅游小鎮形成規模。
從思拉堡小鎮的開發的五級臺階可以看到，溫泉小鎮這種綜合型旅游度假區，其商業模式是在旅游項目和地產項目的交互運作中形成的，其具有鏈條式動力機制，環環相扣，互為前提，互為結果。旅游產品的商業聚集與地產項目的聚集共同構成了整個項目的商業模式聚集。
